За что отвечает председатель ТСЖ и управляющая компания, и в чем особенности программы капитального ремонта дома?

Первое обращение. О капитальном ремонте.

«<…>Принимаются поправки в ЖК, где из основного перечня работ по капремонту исключается утепление фасада, установка коллективных приборов учета, узлов управления и регулирования. Все эти работы спрятаны за словами «перечень услуг, работ может быть субъектами дополнен». Следовательно, все остальные работы отданы на откуп депутатам областной Думы. <…> Мы обращаемся к депутатам в отношении МКД, выбравших формирование фонда капремонта на спецсчете, принять дополнения в «Перечень услуг и работ по…», в котором работы разбить по системам общедомового имущества (например: фасад разбить на межпанельные швы и утепление стен, ввести строки бойлер, теплопункт, внутренняя отделка подъездов, отмостки, стояки, общедомовые приборы учета, узлы управления и регулирования). Это законодательством не запрещается. Эти работы не из дешевых и, проводя работы по элементам, мы быстрее отремонтируем дом.

<…> Наш дом разработал программу капремонта, которая будет в ближайшее время поставлена на голосование и которую просим принять к исполнению. Программа капремонта должна быть гибкая и меняться не только по годам, но и по видам работ. Все зависит от собираемости средств и состояния общего имущества дома, а самое главное от принятия решения собственниками».

Ответ.

Частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекса) определен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

В соответствии с частью 2 статьи 166 Кодекса субъект РФ вправе дополнить перечень услуг и (или) работ по капительному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

В настоящее время <…> за счёт средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, может осуществляться финансирование только работ, предусмотренных часть 1 статьи 166 Кодекса: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общедомовому имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома, - погашение кредитов, займов, полученных для оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

При этом, в соответствии с частью 3 статьи 166 Кодекса, в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счёт данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со статьёй 189 Кодекса проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым должны быть утверждены:

1. перечень работ по капитальному ремонту;

2. смета расходов на капитальный ремонт;

3. сроки проведения капитального ремонта;

4. источники финансирования капитального ремонта;

5. лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приёмке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Относительно формирования программ капитального ремонта отмечаем, что наличие региональной программы и требования к ней – это законодательно установленное требование (статья 168 Кодекса).

Согласно части 1 данной статьи региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта РФ, местных бюджетов.

Частью 5 указанной статьи предусмотрено, что региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Второе обращение. Об управлении МКД.

«По телеканалам области 3 февраля показали репортаж с оперативного совещания в областной администрации. Один из вопросов был о работе ТСЖ. Их в области 392. Итог – выявлены многочисленные нарушения: 63% сдали в налоговую службу нулевую отчетность, в 61% Устав не соответствует законодательству, в 30% нарушения в раскрытие информации, ряд товариществ находятся в стадии ликвидации. Причины: низкий уровень квалификации председателей, отсутствие инициативы со стороны собственников. Вывод: научить работать.

А был ли на этом совещании представитель от ТСЖ, который дал пояснения, как работает ТСЖ? Если нет, поясняю. В ЖК теме ТСЖ посвящено 30% текста. Бери любое слово из строк обязанности и ответственность и составляй протокол о нарушении. А вот у УК никакой ответственности и обязанности. Для ответственности и обязанности по МКД ввели Совет дома. Не зря сейчас УК пытаются заключить с собственниками договор обслуживания дома вместо договора управления. В УК есть директор, замдиректора, главный инженер, кадровик, техник, бухгалтер, юрист и прочее. А в ТСЖ все эти, кроме бухгалтера, работы выполняет председатель. <…> Все это одному человеку выполнять не реально, а на помощников не хватит средств».

Ответ.

Частью 2.3 статьи 161 Кодекса предусмотрена ответственность управляющей организации перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленным Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах.

В соответствии с частью 10 статьи 161 Кодекса управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждённым Правительством РФ.

Кроме этого отмечаем, что статьями 7.22 и 7.23.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, а также за нарушение требований законодательства о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

Подготовила Елена ПРОХОРОВА.

Кстати

26 марта в областной администрации принята региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Напомним, программа капитального ремонта МКД рассчитана на 30 лет: с 2014-го до 2043 года. За это время в регионе приведут в порядок 5852 многоквартирных дома. Ранее, когда речь шла о проекте программы, озвучивалась другая цифра – 5887 домов. Список корректировали во время проведения общественных слушаний.

Ознакомиться с программой можно на сайте областного департамента ТЭК и ЖКХ (http://gkh.adm44.ru). Она размещена в разделе «Нормативно-правовые акты», подразделе «Региональное законодательство». В региональной программе указан год постройки дома, его общая площадь, а также период, в течение которого на доме должны быть проведены ремонтные работы. Более конкретные сроки будут прописаны в краткосрочных трехлетних планах. Их готовят органы местного самоуправления на территории каждого муниципального образования и корректируют каждый год.

В этом году по региональной программе ремонт должны провести в 180 многоквартирных домах. Планируемый объем финансирования программы в 2014 году составит 147,1 млн рублей. Эта цифра складывается из трёх показателей:

- 75,5 млн рублей (взносы жителей МКД, включённых в региональную Программу);

- 41,5 млн рублей (средства государственной поддержки за счет средств государственной корпорации – Фонд содействия реформированию ЖКХ);

- 30,1 млн. рублей (средства государственной поддержки за счет средств областного бюджета Костромской области).

Объем финансирования региональной программы с 2015 года будет определяться ежегодно, исходя из финансовых средств, предусмотренных в

федеральном, областном и местных бюджетах.

Теперь жителям многоквартирных домов, подпадающих под действие региональной программы, необходимо определиться со способом накопления средств на капитальный ремонт. Сделать это нужно до 1 июня. Решение должно быть принято на общем собрании жителей дома. Напомним, способов накопления средств несколько: можно копить в «общем котле», на отдельном счёте под управлением регионального оператора, а также самостоятельно, если в доме создано ТСЖ или иной кооператив. Формирование собственного счета даёт возможность влиять на использование накопленных средств, корректировать сроки проведения работ и величину взносов.

Фонд капремонта уже проводит семинары с жителями. В информационно-разъяснительной кампании приняли участие уже более 500 человек. По словам генерального директора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Костромской области Владимира Рассадина, большинство собственников склоняются именно к этому варианту, отказываясь от накопления средств в так называемом «общем котле» на счете регионального оператора.

Кроме того, на заседании в «красном доме» обсудили и вопрос о порядке проведения торгов при привлечении региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Выбирать подрядчика будут на конкурсной основе. Понятное дело, что процедура эта должна быть максимально прозрачной и публичной, а потому одну треть конкурсной комиссии должны составить жители многоквартирных домов. Представителям управляющих компаний, напротив, запретят становиться членами конкурсной комиссии, дабы не вышло курьёза: УК и ремонтники – одно лицо.